Prejuízos das chuvas são do proprietário do imóvel

Diante da chuva que vem assolando várias cidades mineiras, surge a dúvida: quais são as responsabilidades dos locadores e locatários em caso de prejuízos advindos de fenômenos da natureza?

A principal questão que enfrentamos é: quem deve arcar com os prejuízos causados aos imóveis pelas chuvas? Para respondê-la, é preciso analisar o fenômeno ocorrido e a responsabilidade de cada um.

De acordo com a Lei 8.245/91, o locatário fica responsável pela “reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes e prepostos" (art. 23, V).

Portanto, de acordo com o artigo acima, o locatário só é responsável pela reparação dos danos por ele causados. No caso das chuvas, o fenômeno ocorrido não tem responsável, pois trata-se de um caso de força maior, entendido, de acordo com o parágrafo único do artigo 393 do Código Civil Brasileiro, da seguinte forma: “O caso fortuito ou força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.

Logo, vemos que, no caso de força maior, não há que se falar em responsáveis pelos danos, ou seja, o locador e o locatário não têm culpa ou responsabilidade sobre o ocorrido. No entanto, alguém deve reparar os prejuízos. Se o locatário somente é responsável pelos danos por ele causados, e no caso específico não foi ele o causador dos prejuízos, será o locador o responsável?

Sim. Vejamos o que diz o artigo 22, inciso III, da Lei 8.245/91:

“Art. 22 – O Locador é obrigado a
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel locado.”

"Manter a forma e o destino" significa manter o imóvel em perfeitas condições de uso e habitação. Qualquer dano sofrido pelo imóvel, que não tenha sido causado pelo locatário, será de responsabilidade do locador, que deverá repará-lo.

Caso o dano tenha ocorrido em um condomínio e, por conseqüência, venham a ser instituídas taxas para os devidos reparos, também terá o Locador a responsabilidade de pagá-las. Vejamos o que diz o artigo 22, inciso X, parágrafo único, alínea “c” da Lei 8.245/91:

“Art. 22 – O Locador é obrigado a
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo Único: Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
c – obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício”.

Há que se ressaltar, porém, que existe sim uma responsabilidade do locatário nesses casos. É disso que que trata o artigo 23, inciso IV, da Lei 8.245/91: “levar imediatamente ao conhecimento do Locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros”.

Em conclusão, não há que se falar em culpa nem do locatário, nem do locador nos casos em que ocorrem fenômenos de força maior. Porém, a responsabilidade de reparo dos danos ocorridos no imóvel,como acima exposto, é do locador, uma vez que cabe a ele manter a forma habitável do imóvel. Contudo, vimos que para a reparação acontecer é imprescindível que o locatário notifique ao locador os danos ocorridos, para que este último possa tomar as providências necessárias.